부동산(주택)을 임대하거나, 매매할 때 지출해야만 하는 중개수수료의 부담으로 인해 많은 사람들이 부동산 직거래 방식을 선호하고 있습니다.
그래서 오늘은 부동산 직거래 시 주의사항과 함께 셀프 계약서를 작성할 때 체크해야 할 내용과 항목 등에 대해 일목요연하게 정리해 보았습니다.
‘부동산 직거래’란 공인중개사를 거치지 않고, 임대인과 임차인 또는 매수자와 매도자가 직접 거래를 하는 것을 의미합니다.
이러한 계약 방식은 중개 수수료를 절약할 수 있다는 장점 때문에 점점 증가는 하고 있지만, 매매 금액이 큰 경우엔 계약 사기 등 다양한 위험에 노출될 수 있으므로 1부터 100까지 모든 사항을 철저히 검토해 주셔야 합니다.
부동산 직거래 시 주의할 점
현장 방문하여 부동산 매물 확인하기
인터넷에 올라온 사진과 주소만 보고선 덥석 계약부터 진행하시면 안 됩니다. 따라서, 반드시 부동산 현장을 직접 방문하여 매물의 상태를 확인해보셔야 합니다.
이때 시설의 상태와 하자 여부를 중점적으로 살펴보신 다음, 만일 하자가 발견되면 즉시 보수를 요구해야 합니다.
시세 파악하기
임대인이나 매도자의 말만을 100% 믿으시면 안 됩니다. 그러므로 매물을 확인하는 동시에 시세도 함께 파악하셔야 합니다.
네이버 부동산 사이트만 방문하셔도 계약하려고 하는 매물의 주변 평균시세를 파악하실 수 있습니다.
간혹 가다 지나치게 저렴한 가격으로 나온 매물 등이 있습니다. 그러나 값싼 매물이 항상 좋은 계약 조건을 의미하는 것은 아니므로 주의하셔야 합니다.
등기부등본 확인해 보기
부동산에 대한 매수나 임차를 결정한 후에는 등기부등본을 떼어서 권리 관계를 꼼꼼히 확인해 보셔야 합니다.
이때 소유자와 계약자가 일치하는지를 확인해야 하며, 가압류나 근저당 설정 여부를 살펴봐야 합니다.
근저당이 설정되어 있을 때엔 집 시세 대비하여 몇 퍼센트 정도가 근저당으로 설정되었는지 그 비율을 확인해 보셔야 하는데요, 임대차 계약인 경우 집 가격의 50% 이상이 근저당으로 설정되어 있다면 주의해야 합니다.
그리고 등기부등본 확인은 계약 직전, 중도금 납부 전, 잔금 지불 당일 등 최소 3회 이상 새롭게 발급받아 확인해 보셔야 하고요.
건축물대장과 토지대장 확인하기
매매 계약서에 기재된 건물 면적, 대지권 지분과 건축물대장 및 토지대장에 기재된 면적이 서로 일치하는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
아파트가 아닌 연립주택이나 단독주택인 경우, 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 여부도 반드시 확인해야 합니다.
셀프계약서 작성 시 체크사항
① 표준 계약서를 사용하시기 바랍니다.
주택 임대차 표준 계약서 양식은 법무부 공식 홈페이지에서 누구나 다운로드해 활용하실 수 있습니다.
② 계약서는 임차인 또는 매도자 측에서 2부를 프린트해 오시면 됩니다.
계약 내용에는 상호 합의된 매매 대금, 계약금, 중도금, 잔금 금액과 날짜를 명시하여 주시기 바랍니다. 계약 항목에 들어갈 내용들은 작성 전에 전화로 협의한 후 문자나 이메일을 통해 전달 받는 것이 통상적입니다.
③ 매수자 또는 임차인은 계약서에 서명하는 날에 등기부등본을 1부 발급받으셔서 임대인 또는 매도자의 신분증과 대조하여 소유자 및 계약서 당사자의 일치 여부를 확인해 주셔야 합니다.
이때 주민등록증 진위 여부는 ARS 전화 1382나 정부 24 사이트의 주민등록증 진위 확인을 통해 확인할 수 있으며, 운전면허증은 경찰청 교통민원24 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
가끔씩 대리인(임대인 또는 매도자)이 계약을 체결하러 오는 경우가 있지만, 이는 권장하지 않습니다. 반드시 당사자가 직접 참석하여 계약을 진행해야 합니다.
④ 주민등록 등초본과 매도용 인감증명서는 잔금일로부터 3개월 이내에 발급받은 것으로 요청해 주시고요, 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 매매 계약서상의 주소가 일치하는지 확인하셔야 합니다.
또한, 계약금, 중도금, 잔금을 입금할 때는 매도인의 은행 계좌에만 입금하여야 합니다.
⑤ 계약서에 서명하는 순간부터는 어떠한 요구사항도 잘 받아들여지지 않습니다.
그러므로 양측이 구두로 합의한 사항이 있으신 경우엔 그 모든 내용을 특약사항에 기재해 주셔야 합니다.
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⑥ 아파트의 경우엔 잔금 지불 전에 관리비 미납 여부, 공과금 정산 여부, 장기수선 충당금 정산 여부 등을 확인하는 것도 잊지 말아주시기 바랍니다.
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