부동산을 매매하거나 아파트를 재건축 할 때 건폐율과 용적률이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 물론 TV뉴스나 인터넷을 통해서도 빈번히 접할 수 있습니다. 하지만 이 분야에 종사하는 전문가가 아닌 이상, 이 용어들의 의미와 차이점에 대해서는 늘 헷갈리기 일쑤입니다.
따라서, 건폐율과 용적률의 개념과 차이점, 그리고 계산 방법에 대해 자세히 살펴보았습니다.
건폐율과 용적률
도시 중심부나 좋은 자리에 위치하고 있는 땅은 토지가격이 비싸게 형성되어 있어서 이를 개발할 경우에는 최대한 높게 건물을 지어야만 수익률이 높아집니다. 즉, 집주인이나 건설사 측은 건물을 높게 지어 수익을 많이 내려하고, 이를 관리 감독하는 정부나 지자체 입장에서는 여러가지 상황 등을 고려하여 제한하고 있습니다.
이에 각 지역마다 건폐율과 용적률에 대한 기준을 따로 내놓고 있습니다.
건폐율 개념 마스터하기
① 즉, 건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로써 건물을 짓도록 허가된 땅의 대지면적 대비 건물의 바닥 면적이 차지하는 면적이 얼마나 되는지를 따지는 용어입니다.
② 그리고, 이때 바닥의 면적은 토지와 닿아있는 1층의 면적만을 의미합니다.
③ 건폐율의 수치는 백분율, %로 표시합니다.
건폐율 계산 실습
건폐율을 구할 때 공식은 다음과 같습니다.
건폐율=건물 1층 바닥면적/대지면적X100
예를 들어서,
대지가 100㎡인데 건축면적이 50㎡ 일 경우 건폐율은 (50㎡ ÷ 100㎡) X 100% = 50%가 됩니다.
또는 대지가 500평이고 건축물 1층의 넓이가 200평일 경우 건폐율은 (200평 ÷ 500평) X 100% = 40%가 되는 것입니다.
건폐율의 의미
① 건폐율이 낮으면 낮을수록 주거환경은 좋아집니다.
② 그러므로 건폐율이 낮아질수록 건축주나 건설사 입장에서는 수익적인 면에서는 손해를 입게 됩니다. 반면에 건축주나 건설사 입장에서는 건폐율이 높아질수록 그만큼 투자대비 많은 수익을 낼 수 있습니다.
③ 그래서, 재건축 시에는 상당한 로비가 벌어지기도 하지만, 정부나 지자체에서는 국토계획법에 의해 건폐율을 엄격하게 관리하고 있습니다.
즉 도시지역의 경우는 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도로 건폐율을 제한하고 있습니다.
용적률 개념 마스터하기
용적률의 개념에 대해서도 알아볼까요.
① 용적률은 건폐율보다는 확장된 개념에 속한다고 볼 수 있습니다.
즉 건폐율이 건물의 1층 바닥 넓이만을 한계로 정했다면, 용적률은 대지면적 대비 건물 모든 층의 바닥 넓이가 차지하는 비중을 의미합니다. 다시 말해 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 기준이 됩니다.
② 그리고 이때 건물 모든 층의 바닥 넓이는 ‘연면적’이라고 명칭합니다.
③ 단, 지하층의 면적은 제외시켜 줍니다.
용적률 계산 실습
융적률을 구할 때 공식은 다음과 같습니다.
용적률=건물 연면적/대지면적X100
예를 들어서,
대지면적이 100㎡이고 1개 층 바다면적이 50㎡인 4층 건물의 경우, 용적률은 50㎡ × 4층 ÷ 100㎡ × 100% = 200%가 됩니다.
또한 대지가 500평인 토지 위에 1개 층 바다면적이 200평인 총 10층 건물을 지어 올렸다면, 용적률은 200평 × 10층 ÷ 500평 × 100% = 400% 가 되는 것입니다.
용적률의 의미
① 용적률이 커질수록 건물의 층수를 높이 올릴 수 있다는 계산이 나오기 때문에 건축주나 건설사 입장에서는 용적률이 크면 클수록 수익이 늘어납니다.
② 그러므로, 용적률이 정부에서 정해 놓은 기준보다 낮을 지역일 경우에는 재개발, 재건축 수요가 높아집니다. 재개발, 재건축 허가가 나게 될 경우에 건폐율과 용적률 기준도 함께 높아지므로, 땅값 상승을 기대할 수 있기 때문입니다.
③ 그러나 건폐율, 용적률이 높은 지역의 토지주나 건물주는 오히려 재건축 비용이 개발이익보다 더 커지는 상황이 발생할 수도 있기에 재건축이나 재개발보다는 리모델링 등을 더 선호합니다.
지금까지 건폐율과 용적률의 개념과 계산방법, 그리고 의미에 대해 알아보았습니다.
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