토지나 부동산, 주식 등을 사고팔 때 발생하는 이익에 대하여 부과하는 세금을 양도소득세라고 합니다.
오늘은 이 중에서도 특히 1가구 1주택 보유기간 2년 미만 아파트를 사고팔 때 양도소득세 계산방법 및 12억 초과 고가주택 양도 시 양도세를 절약할 수 있는 팁 대해 공유해 드리고자 합니다.
어려운 세무용어는 되도록 사용하지 않고 아주 쉽게 설명해 놓았습니다.
1세대 1주택 개념
먼저 짚고 넘어가야 할 용어에 대한 정의가 하나 있습니다.
바로 ‘1세대’라는 용어인데요, 세법에서는 1세대라고 정의하고 있지만, 1세대와 1가구는 동일한 의미라고 생각하셔도 무방합니다.
그럼 1세대(1가구) 기준부터 한번 살펴보겠습니다.
우선 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자들을 지칭합니다. 결혼하셨다면 본인과 배우자, 그리고 자녀들이 포함될 수 있겠습니다.
미혼일 경우엔 거주자 나이가 30세 이상, 이혼 등의 이유로 배우자가 없는 경우, 30세 미만이지만 독립된 생계가 가능한 사람이라면 1세대로 인정되고요.
그럼 1세대(1가구)에 대한 정의는 이해가 되셨을 테니, 1가구 1주택 비과세 기준에 대해 알아보겠습니다.
– 첫째, 1세대 1주택자 기준입니다.
– 둘째, 보유기간 2년 이상, 거래 금액 12억 원 이하인 부동산이라면 비과세 대상입니다.
여기서 보유기간 2년은 주민등록등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간을 지칭합니다. 또한 사고팔 때의 아파트 가격은 공시지가 기준이 아닌, 실제 거래금액(12억 이하)을 기준으로 하고요.
– 셋째, 취득일에 아파트 및 주택이 조정 대상 지역이었다면 실거주 2년 조건까지 충족되셔야 합니다.
1가구 1주택 비과세 제외되는 경우
아울러, 위 조건에 부합된다 할지라도 다음과 같은 조건에 해당된다면 비과세 혜택을 적용받지 못합니다.
– 미등기 양도 주택일 경우
– 다운 계약서로 거래한 경우
1가구 1주택 보유기간 2년 미만 양도소득세 계산방법
하지만 소득세법 제104조에 의거하여 1세대 1주택이라 하더라도 1년 이상 2년 미만 보유한 경우엔 60%, 1년 미만 보유한 경우엔 70%의 단일 중과세율이 적용되니, 보유기간을 잘 따져보셔야 합니다.
예를 들어보겠습니다.
A 씨는 2022년 7월 1일 8억 원에 아파트를 취득하여 2024년 5월 9일, 즉 보유기간 2년을 채 충족하지 못하고 10억 원에 매도하였습니다.
그러므로 보유기간 2개월을 충족하지 못하는 바람에 60%라는 중과세율을 적용받음으로써 약 1억 원에 해당하는 금액을 양도소득세로 납부하셔야만 합니다.
여기서 끝이 아닙니다.
게다가, 지방세 6%에 해당되는 약 1천만 원 또한 지방세로 납부하셔야 하고요.
2개월만 더 지난 후 잔금을 치렀어도 비과세 대상이 되어 양도소득세는 1원도 낼 필요가 없었을텐데 말이죠.
1가구 1주택 12억 초과 고가주택 시 절세 팁
기본적으로 1가구 1주택 12억 초과 고가주택일 경우엔 다음과 같은 사항들을 잘 기억해 두셨다가, 양도소득세를 계산하실 때 활용해보시면 절세에 많은 도움을 받으실 수가 있습니다.
– 우선 보유기간 3년 이상, 거주 기간 2년 이상인 경우 장기보유특별공제율이 높습니다. 그러므로 12억 초과 아파트라면 무조건 2년 이상을 거주하시는 것이 좋습니다.
– 또한 부부 공동명의 시 부부 각각 양도세가 부과가 되는데요, 단독 명의 대비 양도세 절세에 상당히 효과적입니다.
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